Den ny tilstandsrapport

Ny tilstandsrapport

K-skalaen som den er udformet i den nuværende tilstandsrapport, er i den nye påtænkte tilstandsrapport omdøbt til vurderingsskala, og indeholder ikke de nuværende K-inddelinger. Ejendommen skal vurderes ud fra standen i forhold til andre tilsvarende bygninger af samme alder, den beskikkede bygningssagkyndige skal ikke vurdere på rest levetid samt vedligeholdelsesstand.

Den beskikkede bygningssagkyndige skal stadig vurdere på, om skaden vil have betydning for andre bygninger, og om skaden vil udvikle sig yderligere, eller om den er stabil.

Der skal i vurderingen af skaden være sammenhæng mellem skade, vurdering, risiko og bemærkninger, så det samlet giver forbrugeren en fuldt forståelig og korrekt fremstilling af den omtalte skade.

Skaderne den beskikkede bygningssagkyndige registrerer ved gennemgang på ejendommen, bliver vurderet ud fra 4 kriterier. Under de 4 kriterier bliver der samlet set vurderet på, brud, lækager, deformeringer, svækkelser, revnedannelser, ødelæggelser samt personskaderelaterede konsekvenser som tilskadekomst, helbredsgener eller død.

  • Grå: Mindre alvorlige skader.
  • Gul: Alvorlige skader
  • Rød: Kritiske skader
  • Mulige skader

Vurderingen ”Grå” beskriver skader, som ikke har nogen indflydelse på bygningens eller bygningsdelens funktion eller som alene har mindre alvorlige konsekvenser. Det vil sige, at grå karakteriserer skader, som husejeren skal være opmærksom på, men som husejeren kan vælge at leve med.

Vurderingen ”Gul” beskriver skader, som medfører alvorlige konsekvenser på længere sigt. Det betyder, at den bygningssagkyndige vurderer, at bygningsdelens funktion svigter og, at det kan medføre skader på andre bygningsdele.

Vurderingen ”Rød” beskriver skader, som medfører alvorlige konsekvenser på kort sigt. Det betyder, at den bygningssagkyndige vurderer, at bygningsdelens funktion svigter og at det kan medføre skader på andre bygningsdele.

Kort sigt er, når den bygningssagkyndige ud fra sin indsigt og erfaring skønner, at skaden udvikler sig negativt inden for en periode på op til ca. 2 år. I vurderingen indgår det, om der skal sættes ind med yderligere vedligeholdelsesarbejder ud over den normale drift, eller andet forebyggende arbejde. I vurderingen indgår samtidig, om skaden medfører risiko for personskade.

Vurderingen ”mulige skader” beskriver forhold, hvis konsekvens ikke kan fastlægges tilstrækkeligt ved den visuelle gennemgang. Det kan være en alvorlig skade, en ubetydelig lille skade eller slet ikke nogen skade. Derfor bør skadens art, omfang og konsekvenser altid undersøges nærmere. Der vil i alle tilfælde være tale om forhold, som kræver særlig specialviden.

Vurderingen ”mulige skader” skaber uklarhed for køber, og derfor skal det i videst muligt omfang specificeres hvad den ”nærmere undersøgelse” skal omfatte.

I den nye vurderingsskala er det tidsaspektet, der afgør om en skade er Rød eller Gul. Det tilsvarende tidsaspekt findes ikke i K-skalaen. I K-skalaen er det i stedet risikoen for følgeskade, der afgør om en skade vurderes til K2 eller K3.

Se eksempel på den nye tilstandsrapport.

Ændringer i retsstillingen for forbrugeren

Der er ikke foretaget regelændringer i forhold til den nye påtænkte tilstandsrapport eller ejerskifte­forsikringsdækning, hvilket betyder, at der ikke er juridiske konsekvenser for forbrugerne.

Lethushandel.dk vurderer, at den nye vurderingsskala bidrager til, at tilstandsrapporten bliver lettere at forstå, hvilket under alle omstændigheder styrker forbrugernes tryghed i forbindelse med hushandler. Det vil med ny vurderingsskala – præcist som i dag – grundlæggende være således, at skader, der er nævnt i rapporten, ikkedækkes af ejerskifteforsikringen, og skader, der ikke er nævnt, dækkes af ejerskifteforsikringen.

Det fremgår af bekendtgørelsen om dækningsomfanget for ejerskifteforsikringer, at følgende er undtaget for dækning: ”Forhold, som er nævnt i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten, medmindre forholdet er klart forkert beskrevet. Et forhold anses for klart forkert beskrevet, hvis beskrivelsen er misvisende eller klart ufyldestgørende, således at en køber ikke på grundlag af den pågældende rapport har haft mulighed for at tage forholdets reelle karakter, omfang eller betydning i betragtning.
Bekendtgørelsen ændres ikke i forbindelse med en ny vurderingsskala, hvorfor dækningsomfanget for forbrugeren fortsat er det samme.

På ét punkt ændres købers retsstilling. Med den nuværende karakterskala har der været enkelte sager, hvor køber har haft held til at få forsikringsdækning for en følgeskade, som er nævnt i rapporten. Det skyldes, at køber umiddelbart efter overtagelse argumenterer, at ”overskuelig tid” jf. K3-definitionen ikke er gået, hvorfor vedkommende kræver forsikringserstatning for en følgeskade. Denne mulighed fjernes med definitionen af en Rød skade. Situation vurderes at være åbenlyst urimelig over for forsikringsselskaberne og i strid med ordningens hensigt, hvorfor dette er korrigeret i definitionen på den Røde skade.

Forbrugeren er også sikret ved, at der ikke foretages regelændringer i forhold til de beskikkede bygningssagkyndige, hvorfor der ikke er tale om juridiske konsekvenser for de beskikkede bygnings­sagkyndige.

Det kan på den baggrund vurderes, at den beskikkede bygningssagkyndiges ansvar er uændret. Som med den nuværende karakterskala vil den beskikkede bygningssagkyndige fortsat kunne ifalde ansvar, hvis vedkommende har overset skader, eller hvis en skade er klart forkert beskrevet. Det følger af henholdsvis lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom og bekendt­gørelsen for ejerskifteforsikringens dækningsomfang, som består uændret.

Samtidig skal det fremhæves, at den beskikkede bygningssagkyndiges vurderinger fortsat beror på et skøn. Ved retningslinjerne og tilstandsrapportens udformning er det fremhævet, at den beskikkede bygningssagkyndige har råderum til at foretage sit professionelle skøn i forbindelse med vurderingen af skader.