Huseftersynsordningen

Langt de fleste handler med fast ejendom er omfattet af huseftersynsordningen idet ordningen frigør sælger fra sit 10-årige mangelsansvar.

For at handlen kan være omfattet af huseftersynsordningen,, skal sælger bestille en tilstandsrapport, en eleftersynsrapport og et tilbud på en ejerskifteforsikring, som køber kan vælge at tegne. Herved hæfter sælger ikke personligt for mangler ved huset, hvis disse er omtalt i tilstandsrapporten som er udarbejdet af en beskikket bygningssagkyndig.

Tilstandsrapporten udarbejdes af en bygningssagkyndig, der er beskikket af Sikkerhedsstyrelsen. Gennemgangen af bygningen har til formål, at give køber et overblik over hvilke eventuelle mangler og fejl der er på bygningen. Ved udarbejdelse af rapporten bliver bygningen sammenlignet med tilstanden af andre intakte bygninger af samme alder. Dvs. en bygning fra 1865 bliver sammenlignet med andre bygninger fra denne tid og ikke med bygninger fra eksempelvis 2020.

En anden del af loven giver køber mulighed for at træde tilbage fra handlen, mod betaling af 1% af købesummen til sælger. Ved rådgiverforbehold i kontrakten kan køber træde tilbage uden, at skulle betale 1% af købesummen. Fortrydelsesretten er betinget af at køber senest 6 hverdage efter aftalens indgåelse giver skriftelig besked til sælger om, at køber ønsker at træde tilbage fra aftalen. (underretningen skal være kommet frem inden fristens udløb)

Man kan læse meget mere på https://boligejer.dk/Start/0/2

Tilstandsrapport

Hovedformålet med tilstandsrapporten er at få udarbejdet en skadesrapport, der juridisk flytter ansvaret fra sælger over på køber eller dennes ejerskifteforsikring.

Gennemgangen af bygningen bliver udført ved en visuel gennemgang på ejendommen af den beskikkede bygningssagkyndige. Der må under gennemgangen ikke foretages destruktive handlinger og der må kun benyttes enkelte tekniske hjælpemidler

Den bygningssagkyndige skal blandt andet ikke flytte på møbler, eller forsøge at tilegne sig adgang til eksempelvis lofter eller krybekældre, hvis indgangen til disse ikke er gjort tilgængelige

Tilstandsrapporten indeholder en beskrivelse af de konstaterede skader eller tegn herpå, for hver bygningsdel der er omfattet af rapporten, samt en K-værdi for hver skade. Derudover indeholder rapporten oplysninger om eventuelle begrænsninger i den beskikkede bygningssagkyndiges

mulighed for gennemgang, sælgeroplysningsskema hvor sælger besvarer spørgsmål om husets tilstand, og den beskikkede bygningssagkyndiges beskrivelse af de materialer, der er benyttet til brug for ejerskifteforsikringen.

Den beskikkede bygningssagkyndige skal som forberedelse inden gennemgangen fremskaffe BBR-oplysninger, tidligere udførte tilstandsrapporter, materiale fra sælger (sælgeroplysningsskema) og en gyldig energimærke rapport.

Når den beskikkede bygningssagkyndige skal bedømme huset ud fra dens forventede tilstand (sammenligning med andre huse fra samme tid), gøres det ud fra alder, vedligeholdstilstand og skader. Når en skade er registreret, skal den bygningssagkyndige vurdere, om skaden er stabil, eller om den vil udvikle sig. Denne vurdering registreres i tilstandsrapporten, sammen med en vurdering af konsekvenserne af skadens udvikling, samt hvilken konsekvens udviklingen kan have på eventuelle tilstødende bygninger.

De skader, eller tegn på skader, den beskikkede bygningssagkyndige registrerer, vurderes på en 5-trins skala ud fra hvilke konsekvenser skaden kan have.

  • K0: kosmetiske skader
  • K1: Mindre alvorlige skader
  • K2: Alvorlige skader
  • K3: kritiske skader
  • UN: Bør undersøges nærmere

 

Karakteren K0 er kosmetiske skader, der kan påvirke køberens indtryk af boligen, men som ikke er en skade. Det kan eksempelvis være malerstænk på gulv, et løst dørhåndtag, eller en manglende karm mv.

Karakteren K1 er mindre alvorlige skader, der ikke har en indflydelse på bygningens funktion. For at de ikke skal give anledning til usikkerhed hos køber, bliver de nævnt i tilstandsrapporten. Skaderne kan være huller i en væg, gamle sætningsskader eller vægge der er skæve mv.

Karakteren K2 er alvorlige skader, der i udvikling vil medføre svigtende funktion inden for overskuelig fremtid. Disse skader medfører ikke følgeskader på tilstødende bygninger. Skaderne kan være punkterede termoruder, rådne vindueslister eller tærede beslag mv.

Karakteren K3 er kritiske skader i udvikling, som vil medføre svigtende funktion inden for overskuelig fremtid. Disse skader kan medføre følgeskader på tilstødende bygninger. Betegnelsen overskuelig fremtid er baseret på den beskikkede bygningssagkyndiges vurdering. Han vurderer tidshorisonten, samt omfanget af reparationen. Skaderne kan være utætte fuger i vådrum, revner i bærende konstruktioner, eller gennemtærede vvs rør mv.

Karakteren UN bliver givet, der hvor den beskikkede bygningssagkyndig ikke ved visuel gennemgang har kunnet fastslå, om det er en kritisk skade (K3) eller en ubetydelig kosmetisk skade (K0). Det er derfor nødvendigt, at en eventuel køber undersøger det påpegede nærmere, for herved at fastslå om der kan forventes en fremtidig udgift. Kontakt Lethushandel.dk hvis du vil høre mere om pakke 1.

Ny tilstandsrapport

K-skalaen som den er udformet i den nuværende tilstandsrapport, er i den nye påtænkte tilstandsrapport omdøbt til vurderingsskala, og indeholder ikke de nuværende K-inddelinger. Ejendommen skal vurderes ud fra standen i forhold til andre tilsvarende bygninger af samme alder, den beskikkede bygningssagkyndige skal ikke vurdere på rest levetid samt vedligeholdelsesstand.

Den beskikkede bygningssagkyndige skal stadig vurdere på, om skaden vil have betydning for andre bygninger, og om skaden vil udvikle sig yderligere, eller om den er stabil.

Der skal i vurderingen af skaden være sammenhæng mellem skade, vurdering, risiko og bemærkninger, så det samlet giver forbrugeren en fuldt forståelig og korrekt fremstilling af den omtalte skade.

Skaderne den beskikkede bygningssagkyndige registrerer ved gennemgang på ejendommen, bliver vurderet ud fra 4 kriterier. Under de 4 kriterier bliver der samlet set vurderet på, brud, lækager, deformeringer, svækkelser, revnedannelser, ødelæggelser samt personskaderelaterede konsekvenser som tilskadekomst, helbredsgener eller død.

  • Grå: Mindre alvorlige skader.
  • Gul: Alvorlige skader
  • Rød: Kritiske skader
  • Mulige skader

Vurderingen ”Grå” beskriver skader, som ikke har nogen indflydelse på bygningens eller bygningsdelens funktion eller som alene har mindre alvorlige konsekvenser. Det vil sige, at grå karakteriserer skader, som husejeren skal være opmærksom på, men som husejeren kan vælge at leve med.

Vurderingen ”Gul” beskriver skader, som medfører alvorlige konsekvenser på længere sigt. Det betyder, at den bygningssagkyndige vurderer, at bygningsdelens funktion svigter og, at det kan medføre skader på andre bygningsdele.

Vurderingen ”Rød” beskriver skader, som medfører alvorlige konsekvenser på kort sigt. Det betyder, at den bygningssagkyndige vurderer, at bygningsdelens funktion svigter og at det kan medføre skader på andre bygningsdele.

Kort sigt er, når den bygningssagkyndige ud fra sin indsigt og erfaring skønner, at skaden udvikler sig negativt inden for en periode på op til ca. 2 år. I vurderingen indgår det, om der skal sættes ind med yderligere vedligeholdelsesarbejder ud over den normale drift, eller andet forebyggende arbejde. I vurderingen indgår samtidig, om skaden medfører risiko for personskade.

Vurderingen ”mulige skader” beskriver forhold, hvis konsekvens ikke kan fastlægges tilstrækkeligt ved den visuelle gennemgang. Det kan være en alvorlig skade, en ubetydelig lille skade eller slet ikke nogen skade. Derfor bør skadens art, omfang og konsekvenser altid undersøges nærmere. Der vil i alle tilfælde være tale om forhold, som kræver særlig specialviden.

Vurderingen ”mulige skader” skaber uklarhed for køber, og derfor skal det i videst muligt omfang specificeres hvad den ”nærmere undersøgelse” skal omfatte.[1]

I den nye vurderingsskala er det tidsaspektet, der afgør om en skade er Rød eller Gul. Det tilsvarende tidsaspekt findes ikke i K-skalaen. I K-skalaen er det i stedet risikoen for følgeskade, der afgør om en skade vurderes til K2 eller K3.

Se eksempel på den nye tilstandsrapport.

Elinstallationsrapporten

For at kunne udarbejde elinstallationsrapporter til brug i Huseftersynsordningen, skal den virksomheden der udarbejder rapporten være autoriseret som elinstallatørvirksomhed.

Når rapporten udarbejdes, tages der stilling til om de elektriske forhold er lovlige, og om de er funktionsdygtige. Der foretages bland andet kontrol af synlige elinstallationer, el tavler, kontrolmåling af fejlstrømsafbrydere, kontrol af ledningsføring bag afbrydere, stikkontakter og lampeudtag

Dette karakter system dækker ikke over de samme i elinstallationsrapporten som i tilstandsrapporten. K-karaktererne i elinstallationsrapporten beskriver ulovlige forhold med forskellige niveauer af farlighed. Hvor K3 beskriver et ulovligt forhold, der på kort sigt kan udgøre en alvorlige fare, og hvor K1 og K2 angiver ulovlige forhold der ikke umiddelbart eller på længere sigt kan udgøre en fare.

Sælgeroplysningsskema

Sælgers oplysninger om ejendommen udgør en væsentlig del af den beskikkede bygningssagkyndiges baggrund for gennemgang af ejendommen. Ved at bo i huset vil sælger opdage fejl, som den bygningssagkyndige ikke har mulighed for at se ved gennemgang. Et eksempel herpå kan være, at der kommer vand ind i huset når vinden står i en bestemt retning og det regner. Når sælger udfylder oplysningsskemaet vil den bygningssagkyndige hermed være forberedt på forhold som ikke nødvendigvis er synlige mangler eller skader.

Spørgsmålene i sælgeroplysningsskemaet skal udfyldes af en, der har et indgående kendskab til boligen. Hvis boligen f.eks. er lejet ud, kan sælger bede lejer om at udfylde, eller man kan i skemaet notere dette under ” oplysningerne har ikke, kunnet fremskaffes på grund af”

Når sælger har udfyldt skemaet, eller den beskikkede bygningssagkyndige har noteret at oplysningerne ikke kunnet skaffes, bliver skemaet en integreret del af tilstandsrapporten.

Sælger har ved udfyldelse af sælgeroplysningsskemaet en loyal oplysningspligt, dette betyder at sælger har pligt til at oplyse om fejl og mangler, som sælger har kendskab til.

Hvorvidt sælger har overholdt sin loyalitets pligt og oplyst om fejl af en ikke bagatelagtig karakter, beror på en konkret vurdering fra handel til handel. Spændet i dette kan strække sig fra simpel uagtsomhed til grov uagtsomhed

Hvis sælger tilsidesætter sin loyale oplysningspligt, vil denne kun være ansvarlig, hvis der er tale om svig eller grov uagtsomhed. Hvis der ikke er tale om det, har køber ikke mulighed for, at gøre misligholdelsesbeføjelser gældende over for sælger, og har derfor ikke mulighed for at få en eventuel erstatning.

Ejerskifteforsikring

For at handlen kan være omfattet af huseftersynsordningen, og på denne måde frigøre sælger for sit 10-årige mangelsansvar, skal sælger bestille et tilbud på en ejerskifteforsikring, som køber kan vælge at tegne.

For at sælger kan få et tilbud på ejerskifteforsikring skal der foreligge en gyldig tilstandsrapport samt elinstallationsrapport. Disse skal vedhæftes bestillingen til det valgte forsikringsselskab.

Tilbuddet der bliver fremlagt for køber, skal være skriftligt. Forsikringen skal dække i minimum 5 år, men med mulighed for tilkøb så den dækker i 10 år.

Forsikringen skal dække eventuelle skader, der ikke er nævnt i tilstandsrapporten. Skader der opstår efter udarbejdelse af tilstandsrapporten dækkes også. Hvis der er forhold, der ikke kan forsikres, skal dette være nævnt i forsikrings tilbuddet. Den skal desuden dække fejl der er forkert, misvisende eller ufyldestgørende beskrevet i rapporten, idet køber i sådanne tilfælde ikke har haft mulighed for at kunnet tage disse fejl m.v. med i overvejelserne og forhandlingerne ved køb af ejendommen. Herunder også fejl der er forkert beskrevet mht. afgivelse af karakter.

Sælger skal for at være omfattet af sælgerbeskyttelse fremlægge et konkret tilbud til køber. Det er købers eget valg, om denne vil tage imod tilbuddet. Sælger vil derfor også være beskyttet, hvis forsikringsselskabet giver afslag på at forsikre ejendommen. Dette kan være hvis ejendommen er misrøgtet, og derfor af meget ringe stand.

Vælger køber at tegne ejerskifteforsikringen, og der efterfølgende viser sig en skade, der ikke er omtalt i tilstandsrapporten, regulerer bilag 1 i mindstedækningsbekendtgørelsen hvad der dækkes, hvad der ikke dækkes, og hvilke takster der dækkes efter.

Læs mindstedækningsbekendtgørelsen her: https://www.retsinformation.dk/Forms/R0710.aspx?id=140083

Ændringer i retsstillingen for forbrugeren

Der er ikke foretaget regelændringer i forhold til den nye påtænkte tilstandsrapport eller ejerskifte­forsikringsdækning, hvilket betyder, at der ikke er juridiske konsekvenser for forbrugerne.

Lethushandel.dk vurderer, at den nye vurderingsskala bidrager til, at tilstandsrapporten bliver lettere at forstå, hvilket under alle omstændigheder

styrker forbrugernes tryghed i forbindelse med hushandler. Det vil med ny vurderingsskala – præcist som i dag – grundlæggende være således, at skader, der er nævnt i rapporten, ikke dækkes af ejerskifteforsikringen, og skader, der ikke er nævnt, dækkes af ejerskifteforsikringen.

Det fremgår af bekendtgørelsen om dækningsomfanget for ejerskifteforsikringer, at følgende er undtaget for dækning: ”Forhold, som er nævnt i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten, medmindre forholdet er klart forkert beskrevet. Et forhold anses for klart forkert beskrevet, hvis beskrivelsen er misvisende eller klart ufyldestgørende, således at en køber ikke på grundlag af den pågældende rapport har haft mulighed for at tage forholdets reelle karakter, omfang eller betydning i betragtning.[2]
Bekendtgørelsen ændres ikke i forbindelse med en ny vurderingsskala, hvorfor dækningsomfanget for forbrugeren fortsat er det samme.

På ét punkt ændres købers retsstilling. Med den nuværende karakterskala har der været enkelte sager, hvor køber har haft held til at få forsikringsdækning for en følgeskade, som er nævnt i rapporten. Det skyldes, at køber umiddelbart efter overtagelse argumenterer, at ”overskuelig tid” jf. K3-definitionen ikke er gået, hvorfor vedkommende kræver forsikringserstatning for en følgeskade. Denne mulighed fjernes med definitionen af en Rød skade. Situation vurderes at være åbenlyst urimelig over for forsikringsselskaberne og i strid med ordningens hensigt, hvorfor dette er korrigeret i definitionen på den Røde skade.

Forbrugeren er også sikret ved, at der ikke foretages regelændringer i forhold til de beskikkede bygningssagkyndige, hvorfor der ikke er tale om juridiske konsekvenser for de beskikkede bygnings­sagkyndige.

Det kan på den baggrund vurderes, at den beskikkede bygningssagkyndiges ansvar er uændret. Som med den nuværende karakterskala vil den beskikkede bygningssagkyndige fortsat kunne ifalde ansvar, hvis vedkommende har overset skader, eller hvis en skade er klart forkert beskrevet. Det følger af henholdsvis lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom og bekendt­gørelsen for ejerskifteforsikringens dækningsomfang, som består uændret.

Samtidig skal det fremhæves, at den beskikkede bygningssagkyndiges vurderinger fortsat beror på et skøn. Ved retningslinjerne og tilstandsrapportens udformning er det fremhævet, at den beskikkede bygningssagkyndige har råderum til at foretage sit professionelle skøn i forbindelse med vurderingen af skader.