Hushandel – trin for trin

At investere i fast ejendom er for de fleste en af de største investeringer i deres liv, og ofte noget man gør meget få gange, hvilket betyder, at man sjældent har den fornødne kendskab til de udfordringer, der kan være ved en handel med fast ejendom. Derfor kan der blive disponeret forkert, hvilket kan føre til økonomiske konsekvenser.

Det er derfor vigtigt, at søge den rette rådgivning i forbindelse med hushandel. Lethushandel.dk tilbyder forskellige pakker alt efter hvor man er i bolighandelen, og efter hvilket behov man har.

Lethushandel.dk har lavet en overskuelig og overordnet gennemgang af hvilke trin man skal igennem ved køb af ejendom.

Step 1:

Forbered købet

Brug tid på at finde ud af hvad du gerne vil have, skal det være hus eller lejlighed, hvor stort skal det være, og hvor skal det ligge. Når der er styr på de overvejelser er man nået et godt stykke af vejen.

Læg budget, og bliv forhåndsgodkendt i banken til købet

Det er vigtigt, at man finder ud af, hvad man har budget til at købe bolig for.

Når du skal låne til en bolig, er det generelt sådan, at lånet vil bestå af 80 procent realkreditlån (75% hvis det er til et sommerhus), en udbetaling på minimum 5% af kontantprisen, og resterende af et banklån. Banklånets rente er højere end renten på realkreditlånet, banklånet er derfor det dyreste af de to lån. Når banken eller realkreditinstituttet skal vurdere, hvor mange penge, du kan låne, indgår både din indkomst, din eventuelle gæld, dine udgifter og din opsparing i regnestykket.

En tommelfingerregel er, at du har råd til at købe en bolig med en kontantpris på mellem 3,5 og 4 gange din husstands årsindkomst.

Aftal et møde med din bank, så i her sammen kan kigge på et budget. Herefter kan du af banken få et boligkøbsbevis, så du konkret ved hvad du må købe bolig for.

Step 2:

Boligjagt

Du ved nu, hvad du må købe bolig for, og har klarlagt, hvad det er, du gerne vil have. På blandt andet www.boligsiden.dk har du mulighed for at søge på hele boligmarkedet, og her indsætte de kriterier du måtte have for en ny bolig. Placering, størrelse, pris mv.

Salgsopstilling

Når du har fundet en bolig, kan du hente en salgsopstilling fra ejendomsmæglerens hjemmeside. Her kan du se, hvad udgifterne til boligen er herunder skatter, renovationsudgifter, forsikringer mv. Herudover vil der stå, hvad sælger har haft af udgifter til varme, vand, el mv.

Boligens tilstand

Når du har fundet en bolig, skal du til at undersøge hvilken tilstand boligen er i, dette gøres ved at gennemgå de rapporter sælger har fået udfærdiget, da han satte huset til salg.

Energimærke

Energimærke er som den eneste af rapporterne lovpligtig. Den viser dig hvor energirigtigt huset er. Denne kan du bruge til, at se hvilke forbedringer der skal til for at energioptimere huset, og hvad det koster.

Tilstandsrapport

En tilstandsrapport er en del af huseftersynsordningen som er valgfri for sælger. Langt de fleste huse der er til salg, vil dog være omfattet af ordningen. Hvorimod de fleste lejligheder ikke vil få udarbejdet en tilstandsrapport, da der her skal udarbejdes 2. En for selve lejligheden, og en for hovedbygningen.

I rapporten gennemgås boligen af en beskikket bygningssagkyndig. Her ridses boligens fejl og mangler op i et skema og bedømmes med karaktererne K0 til K3. Efter den 1. september vil boligens fejl og mangler blive bedømt ud fra en farve skala.

En anden del af huseftersynsordningen er elinstallationsrapporten. Her har en elinstallatør gennemgået boligens elinstallationer. Fejl og mangler vurderes ud fra samme skala som tilstandsrapporten.

Ud over tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten skal sælger også udfylde et sælgeroplysningsskema. Her tilkendegiver sælger, hvad han har af kendskab til boligen. Hvad har der været af skader, hvad er udbedret mv. Sælger har ved udfyldelsen loyal oplysningspligt, dvs. han kan blive draget til ansvar, hvis det viser sig, at sælger ikke har været ærlig.

For at tilstandsrapporten, eleftersynsrapporten og sælgeroplysningsskemaet kan være en del af huseftersynsordningen, skal der medfølge et tilbud på en ejerskifteforsikring. Sælger vil ofte tilbyde den billigste forsikring, da sælger kun er forpligtet til at betale halvdelen af det billigste tilbud. Køber kan selv finde en anden ejerskifteforsikring hvis dette ønskes, men køber er ikke forpligtet til at tegne en ejerskifteforsikring. Handlen vil stadig være omfattet af huseftersynsordningen, da tilbuddet har været forelagt køber.

Se meget mere under huseftersynsordningen.

Interessetilkendegivelse

Når du har gennemgået ejendommens tilstand måske med hjælp fra lethushandel.dk, er du klar til at tilkendegive over for ejendomsmægleren, at du er interesseret i boligen. Det er også her, du skal fremhæve de mangler du mener der er ved boligen samt eventuelt komme med et bud, der måske ligger under udbudsprisen. Lethushandel.dk kan hjælpe med denne del, hvis du ikke selv har mod på at byde under prisen. Kontakt Lethushandel.dk for at høre mere om pakke 2.

Step 3:

Købsaftalen underskrives

Hvis sælger vælger at godtage dit tilbud på køb af ejendommen, udfærdiger ejendomsmægleren en standardkøbsaftale.

En købsaftale skal ses som dit tilbud til sælgeren, og heri skal det stå, hvis du har særlige forbehold eller betingelser, samt at du tager forbehold for accept fra køberrådgiver. Købsaftalen er først bindende for køber og sælger, når begge parter har skrevet under. Lethushandel.dk anbefaler at du her, allierer dig med os, da vi kan hjælpe dig med at få styr på de paragraffer, betingelser og lignende, der følger med en købsaftale. Kontakt Lethushandel.dk for at høre mere om pakke 3.

Fortrydelsesret

Som køber har du altid seks dags fortrydelsesret, som indtræder når begge parter har skrevet under på købsaftalen. Hvis du gør brug af din fortrydelsesret, skal du være opmærksom på, at det koster dig 1 % af købesummen. Herudover skal du være opmærksom på, at fortrydelsesretten kun er gældende, hvis dette beløb er indbetalt til sælger inden fristens udløb.

Hvis handlen bremses på baggrund af et bank- eller rådgiverforbehold, så koster det dig ikke noget. Det er derfor vigtigt at få et rådgiverforbehold med i købsaftalen.

Lethushandel.dk tilbyder at gennemgå købsaftalen med dig, og her liste de ting du skal være opmærksomme på. Kontakt lethushandel.dk for at høre mere om pakke 3.

Du kan tage et rådgivningsforbehold

Et rådgivningsforbehold i købsaftalens punkt 11 giver dig som køber mulighed for at underskrive købsaftalen, hvorefter din rådgiver vil have tid til at gennemgå handlen inden den er endelig.

Som oftest er rådgiverforbeholdet udformet på den måde, at du som køber ikke er bundet af din underskrift på købsaftalen, hvis din rådgiver ikke godkender handlen.

Du og din rådgiver har dermed tid til at gennemgå aftalen og dens vilkår grundigt. Derudover kan du trække dit købstilbud tilbage, uden at skulle betale 1% af købesummen.

Det anbefales altid at tage et rådgiverforbehold, så du øger din sikkerhed. Kontakt lethushandel.dk for at høre mere.

Step 4:

Deponering, bankgaranti og tinglysning

Når købsaftalen er underskrevet af begge parter, skal handlen gennemføres i praksis, dette kalder man berigtigelse.

Deponering, som køber betaler du et depositum til ejendomsmægleren. Skulle købet af en eller anden grund ikke blive gennemført, kan du kræve at få beløbet tilbagebetalt.

Bankgaranti, din bank skal stille en garanti for, at du kan betale resten af købesummen.

Tinglysning, en tinglysning er en offentlig registrering, der viser hvem der har rettigheden til en ejendom. Der bliver her udarbejdet et skøde, som er et digitalt dokument. Skødet viser hvem der er sælger, hvem der er køber, hvad og hvornår der blev handlet, hvilken pris der blev handlet til, hvordan det blev finansieret, og hvornår overdragelsen sker.

Skødet offentliggøres ved en tinglysning i tingbogen.

En tinglysning er et offentligt register der viser, hvem der har rettigheder over en ejendom. På denne måde undgår man at samme bolig sælges til forskellige købere.

Ved tinglysning skal der betales en afgift til staten. Tinglysningsafgiften er 0,6% af hovedstolen, plus et tinglysningsgebyr på kr. 1.750. Se mere under Tinglysningsafgift.

Step 5:

Overdragelse

Nu er dagen kommet, hvor du kan få udleveret nøglerne til din nye bolig. Det vil ofte være ejendomsmægleren der overdrager nøglerne. Det er vigtigt at i her sammen gennemgår alle installationerne for at sikre, at de virker. Herunder blandt andet hårde hvidvarer, stikkontakter mv. på denne måde sikres det, at der ikke senere kan sås tvivl om funktionsdygtigheden på installationerne.

Refusionsopgørelse

På overdragelsesdagen skal der også aflæses el, vand, varme mv. Dette bruges til at lave en opgørelse over, hvad sælger har betalt forud, og hvad køber skal refundere, herunder blandt andet ejendomsskat, ejerudgifter mv.

Den der udarbejder købsaftalen, fastsætter også frist for hvornår refusionsopgørelsen skal være udarbejdet. Dette vil typisk være 14 dage til 1 måned efter overtagelsesdagen. Den der udarbejder skødet udarbejder også refusionsopgørelsen.