Tinglysningsafgift

Tinglysning er en offentlig registrering af Rettigheder over en fast ejendom, f.eks. ejendomsret (skøder), pant (pantebreve mv.), retsforfølgning (udlæg, konkurs mv.) og begrænsede rettigheder over en ejendom (byrder, servitutter mv.).

Det dækker over den afgift, du skal betale til staten, når du køber en ny bolig eller hvis der skal ændres i ejerforholdene i et nuværende skøde. Der skelnes i almindelig bolighandel mellem følgende handler, når tinglysningsafgiften skal beregnes:

Almindelig fri handel
(fx køb gennem en ejendomsmægler)
Denne afgift består af en fast afgift på kr. 1.750 samt en variabel afgift på 0,6% af købesummen (total rundes op til nærmeste 100). Der skal ved denne udregning være tale om, “alm. fri handel” hvilket der er ved langt de fleste bolighandler.

Eksempel på beregning af afgift til skøde:

Købspris på bolig = 4.000.000

4.000.000 x 0,6% + kr. 1750 = kr. 25.750

Total tinglysningsafgift til skøde – Oprundet til nærmeste 100 = kr. 25.800

Familiehandel
(fx overdragelse af bolig mellem forældre og barn)
Der er lidt rabat, når det kommer til familieoverdragelse, og derfor vælger mange forældre blandt andet at overdrage et forældrekøb til barnet på et tidspunkt. I denne form for handel fastsættes købesummen på baggrund af den seneste offentlige ejendomsvurdering med et fradrag på 15%.

Her betales en variabel afgift på 0,6% af det højeste af enten købesummen eller 85% af den offentlige ejendomsvurdering.

For ejendomshandler Vest for Storebælt gælder det typisk, at sælger og køber deler denne udgift.

Dog er det stadig det fulde grundbeløb på 1.750 kr., der skal betales.

Eksempel på beregning af afgift til skøde:

Købspris på bolig = 4.000.000

3.400.000 x 0,6% + kr. 1750 = kr.22.150

Total tinglysningsafgift til skøde – Oprundet til nærmeste 100 = kr. 22.200

Overdragelse ved skilsmisse
(eller samlivsophør)
Hvis man skal ændre i skødet på grund af skilsmisse, skal der udarbejdes et såkaldt skilsmisseskøde, som skal tinglyses i tingbogen. I disse tilfælde skal du kun betale den faste afgift på kr. 1.750, og du slipper dermed for de 0,6% af købesummen, der typisk skal betales.

For at undgå afgiften på de 0,6% af købesummen, skal du fremvise en separationsbevilling eller en skilsmissebevilling fra statsforvaltningen. Har du den ikke i hænderne den dag, skødet tinglyses, er det ikke et problem; den kan eftersendes senere.

Tinglysning som sikringsakt
Tinglysning er en sikringsakt, hvor rettighedshaveren sikrer sin rettighed (ejendomsret, pant mv.) mod andre rettigheder, der stiftes efterfølgende, og som strider mod ens egen rettighed.

Vedrørende for eksempel fast ejendom bliver køb, pant og andre aftaler samt kreditorforfølgning (f.eks. udlæg) tinglyst for at sikre aftalen mod andre rettigheder over ejendommen. Når en ejendom bliver solgt, bliver skøde og købsaftale tinglyst for at sikre, at andre rettighedshavere kan se, at køber nu ejer ejendommen, hvis f.eks.

  • sælgeren af ejendommen sælger ejendommen til andre og får tinglyst dette skøde,
  • sælgeren af ejendommen pantsætter ejendommen og får tinglyst pantebrevet,
  • sælgers kreditorer foretager udlæg i ejendommen og får tinglyst udlægget,
  • sælger bliver erklæret konkurs eller
  • sælger giver andre en begrænset rettighed over ejendommen (f.eks. en brugsret), og denne rettighed bliver tinglyst.

Tinglysning kan også være relevant for en kreditor, som yder lån mod pant i en fast ejendom. Kreditor sikrer sin prioritetsstilling over for andre utinglyste panterettigheder ved at få tinglyst sin rettighed.

Tinglysning sker med andre ord for at beskytte sig mod andres eventuelle krav.

Prioritet
Rettigheder tinglyst som adkomst, pant eller byrde/servitut bliver opstillet i rangorden. Det vil sige i den rækkefølge, de har sikkerhed i ejendommen. Rækkefølgen bliver afgjort dels af tidspunktet for tinglysning, dels af eventuelle tinglyste erklæringer om at ville respektere senere tinglyste rettigheder (rykningspåtegninger).

Hvis en ejendom bliver solgt til flere, er det som regel den køber, der først får tinglyst sit køb, der får ret til at beholde ejendommen. Hvis en ejendom bliver solgt, og der efterfølgende bliver foretaget udlæg over for sælger, har kreditor sikkerhed i ejendommen uanset det forudgående salg. Sikkerheden gælder dog kun, hvis udlægget bliver tinglyst før skødet.

Tingbøgerne har det, som man kalder ”negativ troværdighed”. Det betyder for eksempel, at en køber/panthaver mv. ikke kan blive mødt med krav, der ikke er tinglyst. Dette gælder, hvis køberen/panthaveren mv. ikke ad anden vej havde kendskab til kravets eksistens.